スルガのアパートローンを借り換えする時こんな審査をしている！

2018.07.30

みなさん、こんにちわ。
経営資金に困った時に、一番最初に見るサイトを運営しております山本です。

前回はスルガ銀行のアパートローンと一般のアパートローンとを比べて、何が違うのかをお話しました。

住宅ローンと同じで金利が高いので、多くの人がこれから借り換えをしようとする動きになってくると思うんですが、一般の地銀にスルガ銀行のアパートローンを借り換えたいと申し込んだ時、そこではどのような審査をするのかということをお話したいと思います。

スルガ銀行と一般の銀行の大きな違いというのは返済期間ということなんですね。残りの返済期間、耐用年数の残が20年という場合、どういうシミュレーションをするのかという話です。

ひとつの例ですが、スルガ銀行の残年数が30年で、金利が4.5%だとして、一般の地銀なら1.5%くらいだと思うんですけど、そうなれば当然、借り換えたいって話になりますね。それで、この話を一般地銀に実際に持ち込んだ時、どのような議論になるかと言うと、今の手持ち物件の残年数が30年、残りが20年ということから、シミュレーションは残り20年が対象になります。物件が鉄筋コンクリートばかりならまだいいんですけど、鉄骨や木造は残期間はほぼゼロで、これでは返済シミュレーションにならないので、融資は難しいということになります。ただ、一概に全部が難しいわけではなくて、総合的な判断ということもあります。では、その総合的な判断という議論はどういうものなのかをお話します。

難しい融資でも、まれにOKになる時があるんですね。

それはどういうことかと言うと、主に２つです。空きの担保がある、たとえば預金があるといったことです。スルガ銀行で30年の返済を組んでる中で、５年間で預金を１千万円積み上げたので、融資をお願いしますと言っても、この借り換えはまず通りません。なぜかと言うと、残20年でシミュレーションした時に、10年分の増額する部分を預金から減らしちゃうので、真の返済能力はその減殺された数字で見られます。１千万の預金があったとしても、耐用年数20年で引き直した時に、500万や600万は預金が減ってるだろう、そんなシミュレーションを立てます。そうしたら300万くらいしか持っていないことになるんです。実際の生活レベルから考えれば、それでも300万くらい５年で貯められればいいのではと思いますけど、スルガのアパートローンというのは家賃保証が効いてないから、半分くらい空き部屋になったら大変なことになるので、そこが議論になっちゃいます。

もうひとつの極めつけは、たとえば大企業に勤めていて、40歳で年収が１千万ある場合です。大手の建設会社や商社に勤めてて、１千万もらってるから大丈夫のように見えますが、こういう人も通りません。この際の議論は、じゃあこの人が50歳、60歳になった時、いくらもらえるのかということです。ひょっとすると２千万以上のクラスになるかもしれないけど、ふつうはせいぜい伸びても1500万くらいで、アパートがうまくいかなくなったら返済できないだろうということになるんです。最初にお話ししましたが、本部稟議っていうのは断るための稟議に近いので、まず通らないと思ったほうがいいです。では、どうやれば通るのかをよく相談されるんですけど、やはり、ちょっとやそっとでは通りませんから、かなりの準備が必要になってきます。

これも前にお話ししましたが、投資家けーちゃんは会社を４つくらい持ってたと思うんですが、彼は保険会社に勤めていて、年収はうまくいって１千700万くらいだったんですが、いろんな事業から得た収入を、そこからまた事業展開に投資したりして、どんどん伸びたんでしょう。だから、このスルガ銀行の件なんかもそうですけど、アパートローンを借りてる若い人は、若い人なりの戦い方っていうものがあるんです。だから、ひとりひとり面談させてもらって、どう取り組んで行けば、たとえ今すぐはダメでも２年後、３年後にはうまく借り換えられることもできるんですね。

今回はスルガのアパートローンは、一般の銀行のとは違うアパートローンなので、借り換えようとした場合、どういう審査をされるのかというところをお話させてもらいました

次は、今、かぼちゃの馬車でお金を借りてて心配だっていう人もいると思いますから、最終的にこうなるんじゃないかっていう予測をお話したいと思います。