スルガのアパートローンを借り換えるためにどうしたらいいの？

2018.07.30

みなさん、こんにちわ。
経営資金に困った時に、一番最初に見るサイトを運営しております山本です。

スルガ銀行のアパートローンを借りて悩んでる人、また、それに限らず不動産絡みの融資を受けて悩んでる人は多くて、そういった相談をいろいろ受けています。そこで最終的に、一番現実的な形の自助努力で抜け出しましょう、といったところをご案内したいと思います。

解決の道は主に３パターンあって、この３つのステップを踏むしかないんです。

まず、サラリーマンでも法人を持つほうがいいと思います。なぜかと言うと、個人と法人とでは借り入れの属性が違うからです。私のコンサルの経験からも、個人では借り入れができなくても、法人ではそれができたっていう人がけっこういるんですね。それは審査の対象が違うからです。アパートローンというのは住宅ローンに準じてます。だからチェックシートに当てはめて、融資するかしないかを判断します。しかし、法人の融資というのは、各支店長が枠を持っていて、支店長が可否を判断します。保証協会がアウトソーシングで受けるケースもあるんですけど、保証協会は資金を持たないので、決めるのはやはり支店長になります。従って、法人を持つだけで、最大調達範囲が伸びるケースが出てくるんです。

では、それには何の仕事をやるのかって話になります。

そこで必ず言えることは、「法人の事業で『持たない』事業を行い、収益力を最大化する」ということです。これがどういうことなのかを説明します。たとえば５億円のアパートを持ってる、つまり５億円の不動産を持ってる人がいたとして、年間の収益力が売り上げ５千万の場合、この表面利回りは10%ですね。この10%という数字は、投資を回収するのに10年かかるということですが、一般の事業と比べて圧倒的に回収が遅いんです。だから、収益力がもっと高い事業を行って、収益力を最大化してくださいっていうことなんです。

たとえば、物販は持たなくてもできる事業で、勉強次第ではけっこうできる事業なんですね。もし物販で５千万を儲けたとしたら、先の収益と合わせて１億円、５年で投資が回収できることになって、これはなかなかいい事業と言えます。担保を持ってる物件というのは収益力で10年で返済できないと、基本的にまず通りませんから、持たない事業を考えて収益力を最大化することが大切です。

最近はネットで会社を売ってたりしますね。200万、300万で買える会社もけっこうあって、勉強すればそれなりに伸ばせるものもあります。私どもの会社はM&A仲介業を軸としていますから、そういう相談も多いですし、また、その人に見合った新しい事業を起こす件についても相談に乗っています。

そして、法人の収益力が上がってきたら、個人から法人に借り換えます。ここで、プロじゃないとわからないことがあるんです。ふつう、個人の返済の場合、耐用年数以内に収まるかどうか、しかもその不動産の単独収支と給与の一部といったところで、返済が可能かどうかを判断されるんですけど、事業っていうのは儲けの天井がないんですね。だから、儲ければ儲けるほど、個人から法人への借り換えの出口は広がってくるんです。

逆に、同じ不動産の中でやるっていう人もけっこういます。手持ち資金が１千万ある人が、たとえば500万ずつをROAが20%超える物件に、貯めたお金の中からどんどん投資して回していくっていうやり方です。しかし、人口が減少していく中で、同じ不動産同士の投資はリスクが高いんですね。ですから、いったん離れたところで、何か自分にできそうなことを探してみてください。もし、見つけられないとしたら、それは経営者として勉強してないからなんです。これは大家業という事業です。その事業をどう伸ばしていくのかっていう練習にもなるので、こういう勉強をして、収益力をより一層伸ばすために何をすべきなのかを考えてください。ちなみに、かぼちゃの馬車でお金を借りてる人は、元金の据え置きをしてると思うので、微量でもお金は入ってきてるはずです。そのお金をプールして、持たない事業で収益力を最大化するようなことを、リスクがない中で起こしていくのもひとつの手段だと考えています。

サラリーマンの年収はよくて１千万から２千万、そのへんが天井で、大きいお金を借りたら返済できないじゃないかってよく言われます。事業者になれば、もちろんリスクはあるんですが、やればやるほど上昇するチャンスもあって、本当に勉強すれば１千万、２千万の年収を得たケースを実際に見たことが何度もありました。ぜひ、この持たない事業に、真剣に取り組んでみてはいかがかなと思います。

私はもともと地銀行員で、アパート経営もやってたんですが、合わせても年収１千万くらいで、仕事もやってるのにこんなものかって、今振り返ってもそう思います。もう一度自分の人生を考え直したうえで、こういうチャレンジを積極的にやっていくのはどうでしょう。結婚してる人は法人を持つ際に、奥さんを社長にすることがよくあります。それで経営面を旦那さんと、私どものような会社で見ていく。同業の会社を買収する時は、相手の従業員を戦力としても計算できるので、そのへんも複合的に考えながら、出口への近道を探していくことが非常に大切ですね。

何回かスルガ銀行に照準を当てて話してきましたが、一般に事業を展開してる人も、お金に困るなんてことはよくあります。

しかし、お金の悩みは絶対に解決できます！　私も500社ほど銀行員時代に見てきましたけど、どんなことをやってても基本的には解決します。

その解決にどれが一番近いかっていうところを、ひとりで悩まずに、ぜひ一度お声がけいただきたいと思います。今後も引き続き、こういう時流に乗ったお話をさせてもらいたいと思います。