みなさん、こんにちわ。
経営資金に困った時に、一番最初に見るサイトを運営しております山本です。
私は喜創産業という会社をやっていますが、資金調達で悩んでるお客さんの中で、スルガ銀行でアパートローンを借りてる、かぼちゃの馬車っていうサブリース案件で悩んでるという人がたくさんいます。そこで、そもそもスルガ銀行のアパートローンとはどういう性格のものなのか、また、それにはどういう対策があって、出口への対処はどうしたらいいのかを、何回かに分けてお話したいと思います。
はじめに今回は、スルガ銀行のアパートローンの仕組みと、一般的な銀行が融資するアパートローンの違いについてお話します。
では、スルガ銀行と一般のアパートローンを、項目ごとに比較して見ていきたいと思います。
まず金利なんですけど、一般のアパートローンは基本的に住宅ローンに準じています。３年、５年、10年というのがあって、中には全期間固定といったものもあるんですが、金利の構成が住宅ローンに酷似しているので、住宅ローンに準ずる形になっています。
スルガ銀行の金利は４.５％も取っているんですが、返済期間というのがあって、スルガはマックス35年で、団体信用生命保険の範囲が多いということです。団体信用生命は住宅ローンと一緒で、完済時年齢か81歳ということになるんですけど、逆に一般のアパートローンに関してはこの耐用年数が絡んでくるんですね。これは何かと言いますと、鉄筋コンクリートのアパートは47年が法定耐用年数なんですが、そこから築20年というようなことになると、残りの27年で返済しなさい、というようなことになります。
次は主な目的ですね。スルガ銀行の場合は資産形成ということになります。一般のアパートローンは相続対策ということになるので、必然的に目的が変わってきます。どういった人に融資をしてるのかというと、大企業に勤務してる人、年収が700万円以上ある人です。相続対策で言うと資産家ということです。
「大家業というのは本来は資産家でないとやってはいけませんよ」というのが銀行のもともとのアパートローンの仕組みなんですね。スルガはそこをはみ出して、一般の所得の人でもアパート経営ができますよとか、将来は年金がもらえるかどうか怪しいので備えましょう、というようなことで住宅ローンの枠組みの中で融資をしているんですね。
スルガ銀行のアパートローンというのは、実際はアパートローンじゃないんですね。なんにでも融資できますよっていうフリーローンに近いです。資金使途はアパート購入だけど、実質はフリーローンですよといった形なので、アパートローンの自己査定の基準からも外れてるんですね。だから金利は当然高いことになります。
でも、これは一長一短があって、期間が長ければ、たとえば月に100万円入ってきて、毎月の返済が50万円で済めば、一見便利に見えます。一般のアパートローンはその点、返済はキツイですが、早く投資を回収できるので後がラクですよって形になります。それは仕方ないです。相続対策で、お金を持ってる人に対して融資をするのが当然と地銀は見てますから。
ですから、この間口を広げたというところが、スルガ銀行の功績でもあるんですけど、今度の問題は、サブリースするかぼちゃの馬車にもともとの家賃を支払う能力がなかったことです。35年一括で借り上げますなんてことを言ってるんですが、35年分の家賃を支払う能力がこの会社にあるのかという法人の審査が欠けてたんです。ちゃんと家賃を払ってくれる前提だったのに、倒産されたから、みんな困ってて、弊社にも相談が来る事態になってるんです。
それだけじゃなくて、スルガ銀行のアパートローンを借りてる人っていうのは、どっちかというと投資信託を買うような感覚で不動産に投資をしてる方がけっこう多いですね。大家業は事業なので、こういうのを事業実態ってよく言うんですけど、どうやって離れた場所にある管理会社とコンビを組んで満室にしていくか、安定した収益を稼ぎ出すのかを本気で勉強しないといけないですし、そこに留まらずにいろんな投資をしていかないと、大家業はなかなかうまくいかないことになります。
私は現役の銀行員時代に、多くの投資家や大家業で成功してる人に、いろいろ勉強をさせてもらったんですけど、その中に投資家けーちゃんという人がいて、「お金を持ってる人じゃないと経営はしちゃいけない」ってよく言ってました。ところが、そうお金をもっているわけじゃないアンダーなゾーンまでがお金を借りられるようになってるから、貸し手、借り手を選ぶ商品になってる、とも言ってました。私も実際に独立していろんなことをやってみて、そういうふうに思っています。
今回のスルガ銀行の件については、これで終わりではなく、何回かにわたってお話していきますので、よろしくお願いします。
まとめ
スルガ銀行アパートローンと一般アパートローンの違い
- スルガ銀行アパートローン
目的：資産形成
返済期間がMAX35年と長いが金利が高い（4.5％） - 一般アパートローン
目的：相続対策
返済期間が3-10年だか金利が低い（住宅ローンに準ずる）
