持ち家と賃貸はどっちがお得なのか?
いや、これもね、色んな動画でやってるよね。
多いですね。
多い、多い。髙橋洋一チャンネルもそうだし、イケハヤ大学もね、やってたし、もふもふ不動産でもやってたかな。
これはもうどっちが得かどうかっていうよりも、僕ら金貸しのプロというかね。
元々融資担当もやってるし、今も資金調達コンサルやってるから、それぞれに要は得な人と、そうじゃない人っていうのがいる。
それはなぜかというと、融資と投資は信憑性と持ち玉だから。
きましたね。
どこに信憑性があって、どこに持ち玉があるのかというところから考えると、サラリーマンの場合と経営者の場合はこういう人が得です、こういう人は持たない方がいいです、っていうところがわかっちゃうんだよね。
とりあえずサラリーマンの場合から行こうか。
まず結論から言うと、サラリーマンの場合は、子供がいる場合ね。
30代前半ぐらいで、年収は例えば450万円とかね、分かりやすくいうと、500万円以上の人っていうのはやっぱり持ち家の方がいいのかな、というふうに自分が思っている。
高橋洋一チャンネルで言ってたのが、土地を買った時点で目減りが起きると。
だけどずっと住んでたらっていう話があったじゃない。
結局ずっとそこに、もう次の世代もその次の世代も住むんだというふうなことを考えると、やっぱり土地って資産形成なんだよね。
銀行はそこで追加担保を入れるどうこうっていうようなこと言ってんだけど。
最近はないんだけど昔の自己査定、金融検査マニュアル、専門用語でバー3とかっていってたんだけど、自己資本比率を計算する時に、自己資本÷総資産だよね。
銀行の総資産っていうのは貸出金の金額なんだよね。
で、これを要は保証協会の融資の場合だったら、1000万だったら100万円しか入れなくていいですよとかね、そういうのがあった。
その中に住宅ローンはどうなるんですか、っていう話があって、延滞してない住宅ローンは半分までしか積まなくていいっていう、髙橋洋一さんが言ってた、要は買った分の金額の半分が、買ったときから、もう既に半分ぐらい見ておかないといけないと言ってた。
実は銀行がもう半分しか資産に入れなくていいっていうルールがあるから、そこの部分はちょっと変わったんだよね。
最近は各銀行によって、資産査定の仕方が変わってるんだけど、俺とか2代目とか銀行員やってたときも既にそうだった。
だから所得が500万円以上の所っていうのは、500×6倍ということで3000万円ぐらいの家を買うことができるんだけど、ここであることに気づく。
フラット35で買えるぐらいのね、自己資金が足りないと後が不幸になるって人、たくさん見とるもん。
フルローンだったらもう本当大変ですよね。
大変。
だって信憑性と持ち玉で考えると、この話の信憑性って何かというと所得だよね。
所得証明で持ち玉って何かっていうと、持ち玉がないのよ。
買ったものが増えるってことないじゃん。
自分の所得はそのサラリーマンの所得でしか増えないから。
だから自分が経営者やって増えるっていう話じゃないから。
そういう風になってくると、やっぱり自己資金に入れて、そこの持ち玉の部分をカバーできるっていうところがないと、家買っちゃいけないのかなという風に思います。
よく若い人がね、すごい無理言って親に金出してもらってっていう、あれはアリだと思うんだけど、親がお金出して、贈与のアレから外してくれるみたいなね。
難しいところなんだけどね。
やっぱり30代ぐらいで、子供がやっぱり1人2人いてね、ある程度生活の基盤というか、将来が見えている人は、やっぱ買った方がいい。
20年返済で組める所であれば、やっぱ買った方がお得っていうふうに思います。
そうじゃない人はやっぱり賃貸がいいのかな、新しいところどんどん住めるし、狙ってから子供の教育に合わせ、引っ越しすることもできるし。
やっぱり転職とか考えてる人っていうのは、借りた方がお得ということになるかな。
経営者の場合、どうなのかってことなんだけど、経営者の場合は、どっちから考えても、やっぱり持った方がいいのかなというふうに思います。
俺は持ってないんだけど、アパート経営やってんだよ。
土地持ってて、金生むものにやっぱりお金を出したいと思った。
現役のときに融資引いて買ったんだけど。
経営者の場合なんで持った方がいいのかということなんですが、経営者保証ガイドライン使ったりするときでも、やはり持ち家っていうところを守るのが基本。
持ち家がしっかりあって、あったときね。そこの部分だけは守って家族で住めるとか、そういう状況、後ろをしっかり構えるのに、やっぱり資産あった方がいいのかなというふうに思うのが1つと、メインバンクの考え方っていうもの2つ目としてある。
あの残高が多い少ないっていうところをメインバンクとしてる銀行と信用金庫だったら、俺が知ってる信用金庫で何庫かあるんだけど、メインバンク、住宅ローンを出して社長に住宅ローンを出してる銀行がメインバンクだから、信用金庫がこの所の家に要は住宅ローン融資してるからね、だからここでは残高は低位。
なんだけどうちがメインだ、心情メインだっていうふうに思ってるところがある。
メイン思考っていうところを確保するのにも、持っておいた方がお得なのかなというふうに思います。
経営者の人が賃貸の場合が、悪いかっていう話なんだけど、やっぱり賃貸の人ってよくあるのが、逃げる人がいるじゃん。
俺が広島から東京に出てきました。
東京で(賃貸)借りてて、新しく起業しました、東京本社ですっていうことでお金を借りようと思ってもまず出ないんだよな。
それをどうしてかって言うと、土着性がないから。
地方銀行って、そこに住んでる人、知ってる人から知ってる人にしか融資できないっていう仕組みにそもそもなってんだよね。
この住宅ローン借りてね、家買って、そこにずっといますというようなところで、そこに土着して、自分もその住宅ローンで融資してるという話であれば、事業性の部分を応援しなきゃいけないというところがあると思います。
賛否両論あるんだけど、お金の面から単純に見て、お得か損かっていうところはあるんだけど。
使い方よね。
融資の使い方っていう面で考えて、信憑性と持ち玉で考えたら、今の話になるかなというふうに思います。
今後もやっぱこういう風な話は出てくると思うんだけど、資産形成っていう面で考えたときには、やっぱりサラリーマンの人は今言ったとおり、あと経営者の場合っていうのは持った方が得。
あともう一つ、最後に言えることがあるんだけど、家買うにしても、アパートを建てるにしても、昔は何か、大家さんって土地持ってて、そういう人じゃないとその大家でできなかったのよ。
経営者の人も、普通のサラリーマンの所得が高くないと家って思っちゃいけないんだよね、そもそも。
そこのバーに来る人がどうするかっていう議論なので、ここもここも同じようにひっくるめて考えてはいけないのかなというのが今回の感想ですね。
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